上世紀20年代，法國建筑大師勒·柯布西耶對巴黎保守而沉悶的市容越看越不順眼。

　　身為推崇高層住宅、倡導「垂直城市」的先驅，他尤其看不上遍布巴黎全市的低矮住宅，稱它們是「沒有空氣，沒有陽光的臭坑」，滋長「貧困、混亂和專制」的溫床，一切都太不進步了。

　　大師為巴黎精心設計了一套改造規劃：塞納河以北中心市區全部推平，代之以矗立在方正街道網格和大塊綠地上的24棟60層以上的摩天大樓。

　　毫不意外，這個過分前衛的方案只收獲了白眼。直到二戰后，大師的理想才終于部分實現。歐美少數大城市在50-70年代營建了一大批高層住宅。

　　但在隨后的歲月里，高層住宅便越來越不受待見。落成時風光無限，如今大多門庭冷落，淪為貧民窟和犯罪多發地。

　　●2017年6月14日，英國倫敦高層公寓格倫費爾塔大火，70人遇難，住戶多為貧困階層

　　不過，若柯布西耶有幸活到今天，他將滿懷欣慰地在遠東發現一個「垂直之國」。

　　截止2017年，中國已擁有8層以上、超過24米的高層建筑34.7萬棟，其中高層住宅23.5萬棟，均為。

　　如果按照1987年《民用建筑設計通則》對住宅高度形態的分類，七層及以上即算高層住宅，則早在世紀之交（2000年），新建住宅中符合這一標準的已占了53%。的世貿濱江花園高達60層，轟動一時。

　　四年后的2004年，住宅的比例也已經占到住宅總數的63%，即使以該年《住宅設計規范》規定的十層以上才算高層住宅的新標準，這一數字仍高達57.44%。這時，全國多數二三線城市的造樓運動才剛剛起步。

　　雄心勃勃的三線城市合肥，偏遠郊區的樓盤也動輒40層以上，似乎要在建筑高度上率先趕超一二線。

　　住宅的高度，多少反映了中國人對城市形象和經濟發展的獨特理解。但不蓋如此之多的高層，中國城市果真容不下高速城市化浪潮下急劇增長的新市民？

　　根據《日本統計年鑒》，日本國土中宅地（包括商業、工業、居住及其他面積）占國土總面積的5%，以宅地面積計算的人口密度為每平方公里6760人。

　　而根據國土資源部2016年公布的數據，中國僅城鎮建設用地和交通用地就有4.77億畝，這還不包括農村住宅用地。假設城鎮化率高達，按此計算的人口密度僅為每平方公里4349人。中國的土地稀缺情況并不比日本更嚴重。

　　但與中國的高層建設狂潮相比，日本全國高層住宅占住宅總數中的比重不到10%。即便是首都東京這樣的特大城市，7層以下住宅的仍占8成，15層以上的住宅比重僅為2.5%。4成左右的東京家庭，住的是兩層小樓。

　　中日住宅形成上述差異的背景，是中國特有的「18億畝耕地紅線」政策，和地方政府對土地財政的依賴。2010年，全國土地出讓金高達2.94萬億元，相當于地方財政總收入的71%。土地指標有限，地方政府當然熱衷于提高容積率。

　　中國政府有自給自足的執念，日本民眾也有對居住質量的審慎。中國大陸以外，以高層住宅聞名的還有香港和新加坡。兩地土地資源奇缺、寸土寸金，建造高層住宅實出無奈，付出的代價也相當高昂。

　　他認為，家庭生活與高層住宅復雜的垂直運行其實并不匹配，日常管理和設施設備維護費用高昂，且存在安全隱患，如果非建不可，層數限定在17層以內。

　　與低層住宅相比，高層住宅業主想過上安全有保障的生活，僅僅關注自家一畝三分地遠遠不夠。公寓大樓涉及到大量共用部位和共用設施設備，如大樓外墻、電梯、樓道等，日常管理和維護更新責任艱巨，費時費力費錢。

　　以共用設施設備為例，再簡陋的高層住宅，通常也要保障「三不停」（電、水、電梯）、「三有」（管道煤氣、電話網線、車庫）、「二防」（防火、防震），稍有差池，起碼的生活都不能維持。

　　高層住宅還是火災多發地，消防更是世界難題。由于垂直距離長，建筑結構和內部裝飾復雜，居住人群眾多，釀成大災容易，施救卻難于登天。

　　●2010年1115特大火災，58人遇難。高層住宅一旦起火，因裝修材料的易燃性和風速等原因，極容易形成立體式火災，加之人群不科學的逃生，常導致慘重傷亡。據住建部統計，自2000年至2010年，全國共發生高層建筑火災3237起

　　這又對樓棟公共設施設備提出了更高的要求，從火災自動報警裝置，到相應等級的防火門，自動噴水裝置到消防電梯，雨水回收系統任何一個環節出問題都可能造成慘重后果。

　　這一切都需要專業而精心的管理和維護，方能阻止災難、維持住宅樓的運作。但中國住宅小區物業管理行業整體水平的低下，極大加劇了問題的嚴重性。

　　在中國，成立一家物業的門檻極低，絕大多數幾乎不具備專業性。北京全市共約5000多個商品房小區，物業竟一度也有5000家，經住建委大肆關停，仍余有3000多家。韓國全國僅有物業4家。

　　以基本的公共設備電梯為例，中國開發商為節省成本，本就熱衷價低質次的品牌。物業往往在住房交付初期任由搞裝修的業主野蠻使用電梯，超負荷運載裝修材料，此后電梯的故障率將大大提高。

　　此外，電梯運行3到5年就要對主要設備大修，十五年以上就需更換。但住宅電梯強制報廢規定在中國壓根不存在，不少物業對電梯的維護是「不壞不修，不壞不保」，且熱衷于聘請那些技術低、責任心差的低價維保隊伍，加劇了電梯維護、保養的不堪。

　　歐美眾多高層住宅的衰落，一大原因就是管理的混亂和公共設施設備的損毀，導致無法維持居住環境。

　　如美國著名的普魯特•伊戈住宅區，由于管理缺失，居民對于建筑物和各種設施肆意破壞，使用不到十年，已殘破不堪，成為「垂直貧民窟」。

　　●與九龍城寨齊名的香港重慶大廈，在1961年建成初期，當時是一座高檔建筑

　　為解決高層住宅公共管理上的弊病，香港自1970年便頒布《多層建筑（業主法團）條例》，發展社區自治，以業主自治機構維持社區治理，并監督物業的日常運營。

　　還是以電梯為例。為保證電梯的安全良好運轉，香港的業主管委會通常對電梯維修、相關責任分配、更新周期作明確規定和詳細記載，交由政府備案，由此形成的費用在全體業主的公共維修基金賬戶中支取。

　　不過必須承認，中國的政策制定者在收費方面從來不乏遠見。類似香港這種從全體業主中籌取，用于高層住宅維修、更新設備的錢，一如住房公積金，早已強制繳存多年。

　　早在1992年，建設部出臺的一項規定就已有「維修養護費用」的提法。經多年演變，到2008年財政部165號文件，終定型為「住宅專項維修資金」。

　　這筆錢專門用于保修期后住宅公共設施設備的維修、更新和改造。房產交付時，業主需繳存當地建筑單方造價的5%-8%作為首期資金，如經使用后余額不足30%，還需續交。

　　一方面，業主極難動用這筆錢去維護房屋。2015年，北京全市維修資金繳存總額達395.99億元，但使用率不足4%，與此同時，大量小區住宅的問題設施得不到有效修繕，事故頻發。

　　●不少公共維修問題源于中國特色工程質量。2009年六月，閔行區一棟高層住宅整體倒覆，所幸尚未交付

　　另一方面，這筆資金的長遠維持也無力保證。如北京建委某位官員所言：「可以預見的是，將來沒有任何人（續）交這些錢，將來城市一定會出現大面積的房子沒法修理。」

　　官方對這筆資金收繳、管理和使用的法規，是2008年出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》。其中對利用維修資金進行大修，規定了兩種不同的程序。

　　在業委會成立前，維修資金由當地主管部門代管。使用時，物業企業先提出維修方案，再由主管部門審核撥付。

　　這種方式審批繁雜低效，缺乏有限監督，普遍存在費用虛高，物業聯合施工方套錢的風險。

　　這筆巨款在各地房管部門也未必閑著。2007年，被發現維修資金違規流入股市，市值近8億元。兩年后，北京住房資金管理中心也被發現內部人員挪用萬元維修基金用于炒股。

　　而業主委員會成立后，根據規定，住宅專項維修資金將劃轉業主大會管理。物業從提出使用方案到出具資金數額，都需業主大會及業主委員會審核通過。

　　●「業主大會」及其執行機構「業主委員會」，早由上世紀90年代初期從香港引進，遲至2003年《物業管理條例》才給予法律確認，2007年《物權法》頒布前后一度在北上廣等地大量出現

　　相比政府代管，業主自管模式優勢明顯，畢竟業主對自家小區知根知底，管理成本低、流程也較簡便。可問題在于，絕大多數小區，壓根就沒有業委會。

　　業委會在中國的發展之路，頗為坎坷。由于「業主自治」隱含的敏感性，業委會的法律地位自始就十分尷尬，相關實務探索在2007-2008年的高潮后很快冷卻，各方都無推廣的動力。

　　以合肥為例，2016年的統計顯示，全市四個核心區的2137個小區，成立業委會的僅為382個，成立率不足三成。沿海深圳、廣州等地的數據也普遍只有三成左右，雨水回收系統昆明甚至不足10%。

　　因此，商品房社區出現二十多年，業主自治意愿一直薄弱。往往直到被物業廣泛侵權，個人維權求告無門，才會想到「趟業委會這攤渾水」。而依照中國法律規定，業委會也只有在物業管理事務上具有民事法人地位。

　　●對業委會成立的初衷，北京某小區業主表示：「要不然生活得好好的，誰去瞎折騰啊！」

　　因此在物業看來，業主搞「業委會」就是要與自己作對。在很多小區，想成立業委會，首先就得過物業保安這關，暴力打砸選舉現場事件層出不窮。

　　●今年八月，北京朝陽區某小區業主大會籌備組選舉時突遭不明身份人士伏擊，現場一通混亂之后，十幾名壯漢掩護一人提著票箱匆匆撤離，選舉就此夭折

　　一旦業主和物業關系鬧僵，哪怕業委會終沒搞成，建筑大修也只能無限期擱置。

　　因為按照前述《辦法》，如果要在業委會成立前動用維修資金，需要物業提出的維修方案獲得三分之二以上的業主贊成。在物業與業主關系惡劣的小區，這幾乎是不可能的。

　　在中國大城市，小區業主往往來自全國各地，趁早買房的土著，房炒不住的投資者，高位接盤的外來新中產都聚在一起。

　　一時維權的需要讓他們走到一起，成立業委會，但相互間的基本信任和認同仍非常有限。業主與業委會之間、業委會成員內部斗爭的慘烈程度，絲毫不亞于當初一致對外。

　　在這種背景下，基本制度的缺位，主管部門的冷淡，都使業委會一旦陷入糾紛，就很難再回到正軌。等到不堪其擾的業主們逐漸怠于行使權利，業委會就極易蛻變為少數人把控的黑箱組織。其對住宅維修資金的使用，也不再受到有效監督。

　　屆時，業主自治名存實亡，無法有效管理小區事務；業主和物業關系緊張，別說專項維修資金，就連正常物業費都難以收取。

　　惡劣的物業管理，使得公共設施的日常維護都難以保證，加速老化；到了需要大修的時候，或者專項資金賬戶已空，雨水回收系統或者維修方案走不通法定程序。隨之而來的，是消防、電梯、水電安全逐一失守，使高層住宅走向沉淪的宿命。

　　在今天的中國，走通上述環節并不需要70年。甚至2000年代初建設的一批小區，如今就已陷入電梯頻繁故障，外墻面建材剝落，物業費收取困難，小區管理惡性循環的困境。

　　來自西方的業委會和業主自治，顯然無法挽救中國高層住宅的未來。許多居民對其已然絕望，轉而暢想更合乎國情的自救方案。
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